NUEVAS FIGURAS CONTRACTUALES REFERIDAS AL DOMINIO Y USO DE INMUEBLES

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1.-   CLUB DE CAMPO (“COUNTRY CLUB”)

· Concepto y naturaleza jurídica
En los usos se denomina country club (o club de campo) a una superficie de terreno no muy extensa (algunas hectáreas) ubicada fuera del radio urbano, dividida en lotes que, con sus calles y veredas, constituye una unidad con límites precisos, en la que existen bienes comunes y servicios que son accesorios de los lotes de propiedad individual; estos bienes comunes no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de dichos lotes.
En un fallo se ha resuelto que la figura jurídica que refleja fielmente esta relación de interdependencia y subordinación de los bienes comunes a los lotes particulares, es el régimen de indivisión previsto por el art. 2710 y SS. Del Cód Civil, pues los derechos correspondientes a los dueños de las heredades a las que se encuentran afectados los bienes comunes, lo son a título de condominio (art. 2711, Cód. Civil). Lo esencial en este caso es que el destino de la cosa común se determina, aunque no haya convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada (art. 2713, Cód. Civil).
Las disposiciones del Código Civil que contemplan la indivisión del condominio son aplicables en este caso, pues existe una accesoriedad por naturaleza entre los bienes comunes y los lotes individuales (art. 2710). La indivisión, en el caso de los clubes de campo, resulta, además, por aplicación del art. 2715 del Cód. Civil.

· Alcances de la indivisión forzosa
Expresa el fallo citado precedentemente que la indivisión forzosa del art. 2710 del Cód. Civil es aplicable a los bienes comunes particulares de los country club, por cuanto la dependencia entre los bienes particulares y los comunes no sólo emana de la finalidad a la cual la fracción de campo está destinada, por voluntad de las partes involucradas, sino también por imposición de una realidad socioeconómica que se exterioriza con signos de permanencia y uniformidad imposible de desconocer ni soslayar.
De la naturaleza de los clubes de campo, cualquiera sea el tipo de organización que éstos adopten - dice el tribunal - resulta la necesidad de que los propietarios de lotes, en su carácter de condóminos de los bienes comunes, contribuyan al mantenimiento y mejoramiento de éstos, por aplicación de las normas del condominio en concordancia con las relativas a la indivisión forzosa. Además están obligados a respetar la organización que se haya previsto para la administración de tales bienes, pues quien ha prestado su adhesión al cuerpo de normas pactadas en el reglamento adoptado para dar vida y proveer a la continuidad de una institución, no puede pretender luego apartarse de ese propósito común, violar esas normas (obligatorias para todos por igual) y frustrar las legítimas expectativas de quienes prestaron esa misma adhesión.

· Organización
El denominado club de campo se organiza básicamente dedos modos distintos:
a)  Por iniciativa de un individuo o de una sociedad civil o comercial, propietarios de una gran fracción de terreno ubicada fuera de la zona urbana; esta fracción es loteada y luego son vendidas las parcelas. Hasta aquí, la operación es muy parecida a la venta en mensualidades de inmuebles fraccionados en lotes, que regula la ley 14.005; pero hay una diferencia notable, pues las calles, veredas y espacios verdes no pasan al dominio ni al uso público, sino que permanecen en condominio de los propietarios de esos lotes. Otras notorias diferencias están dadas por el destino que los adquirentes deben asignare adquirido, por las características que deben reunir las edificaciones que allí se realicen, y por el hecho de que el club de campo está cercado perimetralmente, de modo que su acceso no es libre, y porque, además de existir un condominio sobre los espacios de uso común, se organizan determinados servicios comunes.
b)  Cuando son los propios adquirentes quienes se organizan asociativamente, por medio del club que ellos mismos constituyen, bajo la forma de sociedad civil, comercial o de asociación civil con personería jurídica e, incluso, de cooperativa.

· Notas características
Sea cual fuere el modo de dar nacimiento al club de campo, éste presenta las siguientes notas caracterizantes:
a)  Cada partícipe adquiere en propiedad particular uno o más lotes. El comprador será dueño exclusivo de la unidad que adquiere y copropietario, con los demás compradores de unidades, del terreno de uso común y de todas las instalaciones centrales y construcciones comunes, y se somete al reglamento de copropiedad. Se determinará el porcentaje que le corresponda a cada propietario sobre los bienes comunes, estimado con respecto al valor del inmueble total y al del lote, con lo que se haya edificado sobre éste.
b)  En la escritura traslativa del dominio, además de las menciones insertas en el boleto de compra, se deberán hacer constar las restricciones al dominio que resulten de las cláusulas del reglamento al cual se adhiere el comprador.
c)  Puede ocurrir que el enajenante de las parcelas se reserve el derecho de construir (o hacer construir) para el comprador en el lote objeto del contrato, en cuyo caso:
1.- Suele pactarse que todas las edificaciones deben llevarse a cabo bajo administración de la vendedora, a quien el comprador designa a este fin en forma irrevocable mientras dura la construcción. En virtud de esta estipulación, la vendedora tendrá frente al comprador los derechos y obligaciones de todo mandatario, y el comprador frente a la vendedora los derechos y obligaciones del mandante. En ningún caso la vendedora podrá comprometer el patrimonio del comprador ante terceros, y deberá contratar siempre en su propio nombre, según lo previsto en el art. 1929 del Cód. Civil.
2.-  Se pactará la fecha de terminación de las obras.
3.-  Se determinará la superficie del lote que no ha de ser edificada y que rodeará a lo edificado, según el plano que se adjunte.
4.-  Suele pactarse que después de recibida la posesión de la unidad el comprador deberá instalar una cerca perimetral en torno de esa parte común de uso exclusivo, cerca que no podrá tener sino una altura determinada o bien de ligustrina o elemento semejante.

· Caso en que se crea una asociación civil propietaria de las partes comunes y administradora del club de campo
El adquirente de un lote dentro de un club de campo debe adquirir en condominio con los demás propietarios las pertinentes partes indivisas de las superficies comunes, las cuales son administradas por el órgano y del modo previsto en el reglamento. Pero no es infrecuente que para este fin se recurra a la constitución de una sociedad civil o de una asociación civil con personería jurídica, cuyos miembros son los propietarios de los lotes.
El fallo antes citado tarta el caso de una asociación civil con personería jurídica, de cuyo estatuto se desprende que su propósito es, entre otros, “proveer a las instalaciones y servicios para actividades deportivas, sociales y recreativas de sus asociados”. Además, como condición para se asociado se requiere “ser comprador” de un lote en el “Centro Urbano Privado”. Por ello, el tribunal destaca la directa vinculación entre la asociación civil, propietaria y administradora de los bienes comunes y prestadora de los servicios, y los propietarios de las parcelas destinadas a vivienda.
Según el fallo, dicho estatuto dispone que, en caso de liquidación de la asociación, sus bienes deberán ser transferidos al Hospital Municipal de Pilar, lo cual es importante para el tribunal, ya que ésto pone bien a las claras la determinación de los propietarios constituyentes de dicha asociación civil de renunciar en forma individual al dominio de su porción indivisa de los bienes comunes; a la vez que han renunciado a pedir la división de tales bienes, a efectos de que éstos cumplan la finalidad de su adquisición, cual es la servir como accesorios de las parcelas de propiedad individual y permitir el funcionamiento y continuidad del club de campo.
Este sistema no impide que se adopte otra modalidad, consistente en crear una asociación civil o sociedad civil sólo para la administración de los bienes comunes, los cuales permanecerán en condominio indiviso entre los propietarios de lotes. En tal caso la asociación actuará como mandataria de éstos, ya que sus asociados - que son los propietarios de los lotes y, por ende, condóminos de los bienes comunes - se obligan a respetar y cumplir su estatuto y las resoluciones de la asamblea y de la comisión directiva, con el objeto de garantizar la convivencia y la disciplina dentro del club.
Nos parece acertada esta afirmación de la Cámara en el caso ya mencionado: “De acuerdo a las constancias de esta causa, no se vislumbra que la asociación ‘Mapuche Country Club’ tenga una existencia independiente o vida económica y jurídica propia, ajena al conjunto que constituye el club de campo.  Del estatuto y de la lectura de las actas de asambleas, se desprende la participación, el protagonismo y el interés de todos los propietarios de parcelas del country, en proveer al mejoramiento de lo que se considera común, tanto en lo referente a las instalaciones sociales y deportivas, como las obras de infraestructura”. Agrega luego: “En el caso que nos ocupa, la constitución de la asociación fue posterior a la adquisición de la fracción de campo y a la suscripción de las solicitudes de admisión como asociados, lo que autorizó al tribunal a suponer que los propietarios de los lotes se vieron libre y voluntariamente la organización utilizada para ostentar el dominio y efectuar la administración de los bienes comunes del club de campo”.

· Cuando la asociación civil es propietaria de los bienes del club de campo
Es conveniente hacer un análisis de la situación jurídica creada en un caso así, pues como ocurre en el fallo comentado, el tribunal hace un enfoque correcto al distinguir el club de campo denominado “Mapuche Country Club” de la asociación civil con personería jurídica “Mapuche Country Club”. Dice el tribunal que “Mapuche Country Club” es un todo y una unidad, compuesta no sólo por los bienes comunes que administra, sino por la suma de éstos y las unidades o lotes destinados a la edificación de viviendas; o sea que, en los términos de la ley 8912 de la provincia de Buenos Aires y su decreto reglamentario, es un club de campo sujeto a dichas normas. Si para ser miembro de la asociación se necesita ser propietario, ello vale tanto como decir que aquélla no existiría sin los propietarios, o que éstos son los integrantes de la asociación.
El carácter de asociado de esa asociación civil como figura independiente del club de campo - señala el tribunal - es una simple ficción, ya que el único objetivo de los asociados es la conservación y continuidad de “Mapuche” como club de campo, y que la asociación civil esté al servicio de los propietarios y no como un club al que pueda acceder cualquier persona que no revista esa calidad. Por el contrario, el hecho de ser propietario implica poseer la calidad de asociado del club.
La asociación “Mapuche Country Club” es, por tanto, una simple mandataria de los propietarios, que actúa como fideicometida de un dominio fiduciario de los bienes comunes, y como administradora de dichos bienes en cuanto a su uso, mantenimiento, conservación y ampliación, además de recaudadora de los ingresos y ejecutora de las obras y prestadora de los servicios.
Es justo asignar el carácter de dominio fiduciario a la propiedad atribuida a esta asociación, pues como expresa la sentencia que nos ocupa, “en atención a la normativa destinada a los clubes de campo, que excede el marco jurídico de la asociación, debe priorizarse la condición del propietario del lote de propiedad individual y copropietario de los bienes comunes, respecto de la mera calidad de asociado”.
Y agrega: “La Asociación es dueña de los bienes mientras exista el club de campo ‘Mapuche’, ya que cuando deje de existir ese conglomerado deportivo, social y residencial, terminará el fideicomiso (art. 2662, Cód. Civil) y el dominio pasará a la institución de bien público designada que es la entidad elegida por los propietarios de lotes para suceder en el dominio cuando tal evento ocurra”.

· Reglamento interno
Se considera que entre los propietarios de lotes del club de campo se constituye un consorcio sometido a las normas de la ley 13.512 y sujeto a las disposiciones del reglamento pertinente, pues todo propietario (o quien ocupe su lugar) debe cumplir con las normas previstas en el reglamento de copropiedad, y observar las limitaciones y prohibiciones legales y contractuales, cuyas líneas principales a continuación se enumeran.
Por lo general, se prohibe: a) usar indebidamente los lugares comunes; b) tener cosas o sustancias que originen peligro; c) obstruir o alterar el destino de los sectores comunes; d) realizar obras que afecten la estética del conjunto inmobiliario o que impliquen daño o posibilidad de causar molestia; e) construir o hacer instalaciones sin previo permiso del consorcio en partes propias y comunes, salvo autorización expresa en el reglamento; f) instalar antenas que afecten a vecinos; g) colocar en los sectores comunes carteles, afiches o indicadores no autorizados expresamente por el consorcio; h) producir emanaciones y ruidos en horas o circunstancias impropias; i) causar escándalos dentro o fuera de la propiedad, pero dentro del country; j) alterar y modificar elementos exteriores que afecten a la unidad, incluso en lo que respecta a los colores; k) colocar objetos de cualquier naturaleza en los balcones o ventanas, exhibir carteles o avisos que afecten el buen aspecto y la estética, y l) encomendar al personal del consorcio trabajos o servicios de carácter particular en horario de trabajo, excepto circunstancias de suma urgencia o peligro.
Todo propietario u ocupante tiene de ordinario las siguientes obligaciones: avisar a la administración cualquier cesión de uso o transferencia de la unidad; b) avisar de cualquier enfermedad infectocontagiosa dentro del ámbito del club de campo y ponerlo en conocimiento de la autoridad sanitaria que legalmente corresponda; c) respetar la limpieza, orden e higiene en las partes y accesos comunes, y d) admitir el acceso del administrador a la unidad cuando razones de beneficio común, a juicio del administrador o consejo de administración, o circunstancias de peligro o de urgencia así lo exijan.
En cuanto al encargado del country, éste debe atender todas las cuestiones comunes en el ámbito del consorcio, distribuir los recados o correspondencia, exigir el estricto cumplimiento de órdenes y reglamentos, y dar cuenta al administrador o consejo de administración de las irregularidades además de toda otra obligación que se le imponga en el acto de su designación.

· Situación del adquirente del lote
Todos los propietarios de lotes que con su adhesión contribuyeron a la organización del country bajo un sistema de normas determinado están obligados a cumplir con los objetivos perseguidos en el acto de su organización. El uso que cada uno de ellos realice de los bienes comunes, es ajeno a la obligación de cumplir con su mantenimiento, de conformidad a lo establecido en el art. 2685 del Cód. Civil. Cabe hacer la salvedad de que, tanto en el caso del club de campo, como en el de la ley 13.512, por tratarse de una indivisión forzosa, el condómino no puede liberarse del gasto haciendo abandono de su derecho de copropiedad.
Aclaramos que en el régimen de la ley de propiedad horizontal, igual que en el del club de campo, no son los copropietarios que han hecho el pago los que directamente pueden reclamar su reembolso, sino que, en primer lugar, debe actuar el administrador designado por los propietarios. Y el derecho de retención que el art. 2686 del Cód. Civil atribuye al copropietario que ha efectuado el pago, respecto del deudor, es similar al derecho de privar al condómino no contribuyente del uso de los bienes comunes. Es que el uso de los bienes comunes está condicionado al cumplimiento de determinados requisitos (entre los cuales el pago de las contribuciones establecidas por la entidad administradora es uno de los esenciales) e, igualmente, la privación de dicho uso - siempre que no se trate de vías de acceso o circulación - puede ser dispuesta como sanción, por razones de indisciplina, faltas a la moral y buenas costumbres o incumplimiento de las obligaciones económicas a cargo de los propietarios.

· Interés público e interés privado
La adhesión de cada propietario al régimen de condominio y de administración del country club da vida a un resultado jurídico, que es la existencia y continuidad del club de campo donde confluyen normas de derecho público y privado, porque tanto interesa al Estado la normal convivencia de estos nuevos conjuntos urbanísticos, como a los restantes propietarios que individualmente persiguen el mismo propósito.

· Carácter asociativo del vínculo entre los copropietarios
Los clubes de campo se ubican, en principio, dentro del régimen jurídico del condominio de indivisión forzosa, como figura específica para su regulación; pero en la realidad en que actúan estas instituciones, se plantearon los inconvenientes que se derivan de la aplicación lisa y llana de las normas del condómino, principalmente por su vulnerabilidad ante los embargos, fallecimientos y relaciones de familia inherentes a cada condominio. Por este motivo fue en que muy escasas ocasiones se organizaron los countries, por el régimen de la indivisión forzosa previsto en el Código Civil. Se ha preferido la utilización de personas jurídicas a las que se atribuye la propiedad de los bienes comunes, y se les encomienda la prestación de los servicios comunes, con lo cual los bienes de propiedad común se encontrarán totalmente a cubierto de la eventual división que sancionan los arts. 2692 y 2693 del Cód. Civil, y de los inconvenientes señalados, ante posibles embargos, fallecimientos y divorcios.
A los mismos fines se ha recurrido, para la constitución de clubes de campo, al régimen de la ley 13.512, aplicando el derecho real que rige para los edificios urbanos. De este modo se le atribuyó al consorcio así creado la titularidad de los bienes que, en realidad, son de propiedad común de los dueños de las parcelas individuales, encubriendo un mandato irrevocable para la administración y reglamentación del uso de dichos bienes.
Según el fallo comentado, es evidente que ni la propiedad horizontal como figura jurídica, ni la sociedad o asociación creada a este fin, reflejan la verdadera realidad, porque los propietarios de los lotes destinados a vivienda son a su vez, copropietarios de los bienes comunes que por su naturaleza se encuentran afectado al uso de todos los copropietarios, bajo reglamento o costumbres de convivencia que deben garantizar el mantenimiento, conservación y ampliación de dichos bienes y el sometimiento de los usuarios a normas y sanciones disciplinarias para el caso de infracción.
Esto impone una disciplina regida por el reglamento, en virtud de un interés común, lo cual nos conduce a un régimen asociativo (tomando esta expresión en su más amplio significado).

· Funciones del administrador del club de campo
El administrador en ejercicio del mandato que cumple en nombre de los propietarios, puede y debe cobrarles a éstos las contribuciones fijadas para el mantenimiento, conservación y funcionamiento de los bienes comunes que le han sido confiados. Y en el ejercicio de igual mandato le cabe la aplicación del régimen disciplinario establecido para el caso de incumplimiento de las normas por parte de los propietarios, pudiendo suspenderlos e incluso privarlos de la posibilidad del uso de los bienes comunes.

· Efectos y alcances de la sanción aplicable al propietario incumpliente
La sanción que suspenda al propietario en el uso de ciertos bienes comunes no tiene carácter irrevocable ni definitivo, ya que se puede rever mediante la enmienda de la infracción y, por ende, no impide el uso posterior de tales bienes. Es decir que conserva, aunque suspendida, la posibilidad de uso y la copropiedad de los bienes comunes y, tratándose de una indivisión forzosa, está obligado a contribuir a su mantenimiento e incluso a su acrecentamiento si en el mandato otorgado para la constitución del club así se lo ha previsto.
Cuando la administración está encomendada a una sociedad o asociación civil, este mandato se integra con el estatuto de la asociación, las resoluciones de las asambleas y de los demás órganos estatutarios, según la naturaleza y destino de los bienes. De lo contrario, en la hipótesis en que la mayoría de los propietarios de los lotes dejaran de abonar sus cuotas, dejaría de existir el club de campo, cuya creación tuvieron en miras y quisieron todos los que adhirieron a ese proyecto común, como objeto primordial de la compra del lote de propiedad individual.

· Supuesto de falta de estatuto o reglamento
Se dice en el fallo comentado que la circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución, de un club de campo entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al objeto propuesto dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones y atender a su administración y, por intermedio de sus órganos estatutarios, proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del club de campo, esta falta no empece a que existan signos evidentes de la voluntad de los propietarios en tal sentido.
· Competencia de las provincias en función de su poder de policía municipal
Es facultad de cada provincia dictar las normas que regulen la creación, organización y funcionamiento de los clubes de campo.
La provincia de Buenos Aires ha dictado las normas relativas a los clubes de campo en la ley 8912, que según su art. 1°, rige el ordenamiento del territorio de la provincia y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
Con respecto a los clubes de campo, el decreto 9404/86 de la provincia de Buenos Aires establece que debe existir: a) una entidad jurídica que integren, o a la que se incorporen, los propietarios de cada parcela con destino residencial, y b) además, sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación y derecho de los miembros; administración del club; determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a sumir y modo de afrontar los gastos comunes.

 

2.-   TIEMPO COMPARTIDO

· Concepto
La expresión tiempo compartido ha venido adquiriendo una significación propia en los usos y prácticas de las últimas décadas. En realidad, es una expresión abreviada, pues se refiere al uso de una cosa (generalmente inmueble) por diversas personas, a cada una de las cuales se asigna un período distinto (el tiempo) a este fin (compartir el uso). Entre las varias acepciones que tiene el verbo compartir está la de dividir; y de ésto se trata en esta figura negocial: el año calendario (el tiempo) es dividido (compartido) en períodos para el uso de la cosa.
En la actualidad este sistema tiene preferente (y casi exclusiva) aplicación en casa y departamentos ubicados en zonas turísticas, con el fin de pasar una temporada de vacaciones. El sistema consiste, pues, en compartir - por períodos de tiempo previamente reservados - el uso de unidades funcionales destinadas a dicho fin.
El adjudicatario tiene su uso exclusivo durante el lapso que le es adjudicado; y, generalmente tiene opción a elegir dentro de su tiempo varias unidades de características similares ubicadas en otros centros turísticos (aún fuera del país), para lo cual se suele recurrir al sorteo o a otros sistemas que permitan ejercer la opción.
El instituto del tiempo compartido tiene hoy día su mayor aplicación en unidades para el turismo, pero en realidad nació con la utilización del tiempo compartido de computadoras; actualmente se utiliza, incluso, para el uso de embarcaciones destinadas al placer y al turismo.

· Enfoque jurídico. Contrato
En el tiempo compartido el adjudicatario adquiere este derecho en virtud de un contrato que celebra con la empresa que organiza el sistema y que, generalmente, es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. Las partes son: la empresa que crea el sistema a cuyo fin adquiere o hace construir las unidades y el adjudicatario del derecho de uso dentro del plazo asignado, y se celebran tantos contratos como adjudicatarios haya.

· Reglamento
El funcionamiento del sistema es complejo, y por ello necesita de una organización, además de un reglamento que determine los derechos y obligaciones de los titulares del derecho de uso de las unidades. En estos reglamentos se denomina propietario al titular del derecho de uso, lo cual constituye una denominación impropia, pues no se dan las notas caracterizantes del dominio sobre inmuebles.
En general, en el reglamento se prevé que el propietario tendrá derecho al uso de su unidad respectiva, durante el período de ocupación convenido, sin otras limitaciones que las establecidas en el contrato, sus anexos, el reglamento general del sistema y el reglamento interno del edificio. El usuario tiene derecho a utilizar las partes comunes del edificio para sus fines específicos durante el tiempo de ocupación de su unidad. Por lo común, tiene derecho al suministro de servicios personales, tales como limpieza, mucamas, ropa de cama, toallas, etc., sin que por ello se le exija el pago de sumas adicionales.

· Administrador
La complejidad del sistema, la cantidad de usuarios, el manejo de los “tiempos”, la conservación de los edificios, etc., requiere la necesaria presencia de un administrador, que puede ser la misma empresa que organiza y desarrolla el negocio o un tercero. En este último caso el reglamento determinará su modo de designación. Pero por lo común, se parte de la base de la designación de un administrador del sistema y del edificio por parte de la empresa organizadora, con carácter irrevocable.
Entre los deberes y atribuciones del administrador, caben los siguientes: a) organizar el ingreso y egreso de ocupantes del edificio; b) entregar al usuario las llaves y el inventario de los muebles y enseres de la respectiva unidad, al momento de iniciarse la ocupación, y recibirlos a la finalización del período; c) exigir a cada usuario la acreditación de su derecho; d) asegurar el uso pleno y pacífico de las unidades conforme a su destino; e) a requerimiento del usuario, proporcionarle los servicios adicionales pactados; f) pagar los gastos centrales (p.ej., impuestos y tasas), además de las cuentas por el consumo de gas y electricidad de las unidades; g) efectuar todas las reparaciones y arreglos que sean necesarios para mantener las unidades en perfectas condiciones de funcionamiento; h) disponer la ejecución de las obras extraordinarias y trabajos especiales que sean necesarios; i) contratar al personal que requiera el funcionamiento del sistema, asignarle tareas, dirigirlo, pagar su remuneración y cumplir con las demás cargas sociales (esto incluye situaciones de despido e indemnización); j) llevar a cabo los trámites que correspondan ante las autoridades nacionales, provinciales y municipales; k) facilitar a los usuarios otra unidad del mismo edificio cuando medie imposibilidad (inculpable) de utilizar la asignada, y m) realizar todos los actos, gestiones y trámites que sean necesarios para mantener y mejorar el estado de los bienes y asegurar el nivel de continuidad del sistema.
Pero cabe tener presente la advertencia que hace Turrín, pues este administrador puede ser omiso en el cumplimiento de sus obligaciones básicas, como por ejemplo, no realizar las tareas de mantenimiento necesarias para que el uso y el goce del bien implique la satisfacción del disfrute del tiempo vacacional del usuario. Aún cuando su negligencia se limite sólo a no ordenar o vigilar convenientemente que se cumpla la limpieza o arreglo de la unidad entre la salida de un usuario y la entrada del otro, ésto acarreará serios trastornos.
Expresa Turrín que como los usuarios habitualmente viven lejos del inmueble objeto del tiempo compartido y de donde este bien se administra, ello los obliga a otorgar poderes al administrador, a fin de que asista a las asambleas de copropietarios del tiempo compartido, en las que se resuelven los temas de interés común, especialmente los gastos, refacciones necesarias e inversiones, que a posteriori se cargarán a cada uno de los usuarios en su liquidación de expensas o gastos comunes. Esto puede implicar que, utilizando en forma inadecuada los poderes otorgados, el administrador genere gastos exorbitantes.
En salvaguardia de los intereses de los usuarios resulta conveniente delimitar en el reglamento las funciones del administrador, y especificar claramente el modo de adoptar resoluciones en las asambleas, para evitar que una mala o equívoca administración pueda frustrar el derecho del usuario, sea éste real u obligacional.

· Plazo para el uso de la unidad (tiempo compartido)
El usuario tiene derecho a usar la unidad adjudicada sólo dentro del período que le ha sido asignado. Al vencimiento debe desocuparla de inmediato, pues otro adjudicatario la ocupará, y así sucesivamente. De ahí la importancia que se otorga al estricto cumplimiento de esta obligación, y las sanciones previstas en los reglamentos y en las condiciones generales de contratación para el caso de incumplimiento. Así, suele estipularse que cuando el usuario no desocupe la unidad al término del plazo pactado, deberá pagar una multa diaria, sin perjuicio de las acciones legales que correspondan y que, en caso de reincidir en esta actitud, además del pago de esa multa perderá el derecho a ingresar en su unidad en el plazo de ocupación siguiente. Suele estipularse que en caso de segunda reincidencia la pena se duplicará, y así sucesivamente.

· Asignación del período de uso
Es otro tema engorroso. Hemos visto en algún reglamento que, a fin de lograr una correcta identificación del período de uso, las semanas se enumeran en forma sucesiva; por ejemplo, la primera comienza el primer sábado del año, a las 14 hs., y finaliza el sábado siguiente a las 10 hs., y así sucesivamente. El sistema ofrece a los usuarios la posibilidad de intercambiar la unidad asignada por otra dentro del mismo edificio (o complejo habitacional) en la forma, condiciones y demás modalidades que se especifican en el reglamento.

· Sistema de intercambios internos
Constituye una modalidad observada en muchos reglamentos otorgar a los “propietarios” del edificio la posibilidad de proceder al intercambio de fechas, mediante el procedimiento que se conoce como “intercambio interno”.
A fin de posibilitar el intercambio interno, el sistema deberá contar con una reserva constituida por unidades no adjudicadas que permita disponer de un número de semanas no inferior a cierto porcentaje de la totalidad de las semanas del año. Supongamos que los períodos de uso son de una semana. A los efectos de este intercambio interno, el año se divide en temporada turística alta y temporada turística media. A este fin no presenta dificultades la temporada baja. La temporada  alta está integrada por un número de semanas (p.ej., n° 1 y 9 a 52, inclusive); y la temporada turística media está integrada por otras semanas (p.ej., n° 2 a 8).
El titular de una semana ubicada en la temporada turística alta podrá intercambiarla por una semana ubicada en cualquiera de las temporadas turísticas. Para ésto, unos días antes del comienzo de la semana de la que es titular o de aquélla que solicitase en su reemplazo (según la que sea cronológicamente anterior), deberá notificar su voluntad al administrador, con indicación de la semana pretendida, más otras dos como alternativa. El intercambio le será concedido en la medida en que las disponibilidades así lo permitan. El propietario de una semana ubicada en la temporada turística media, sólo tiene derecho a intercambiar su semana por otra encuadrada en la misma temporada, y debe proceder en la forma indicada precedentemente.

· Tiempo compartido con intercambio externo
Distinto del intercambio interno es el intercambio de la unidad y el tiempo adquiridos por el contratante usuario, por otros similares en distintos lugares y centros turísticos del país o del exterior.
El usuario pone en el banco de disponibilidades - explica Turrín - el uso del tiempo pactado respecto de la unidad adquirida, y se anota para la utilización de ese tiempo en diferente lugar, y en distinta o igual fecha, dentro de las posibilidades que le brinda el sistema al cual se ha adherido. Para este intercambio se adopta un sistema de valoración que tiene en cuenta la unidad adjudicada, el lugar y el período asignado, de modo que, en el supuesto de que pretenda una unidad de valor superior, deberá pagar una compensación por ello. La administradora del sistema, a su vez, colocará la unidad de este usuario en el banco de ofertas.
Para posibilitar este intercambio la empresa organizadora del sistema se vale, generalmente, de empresas asociadas o vinculadas que poseen unidades en otros ámbitos territoriales, la mayoría de las veces en distintos países.

· Tiempo compartido sin unidad predeterminada
En estos supuestos el contratante usuario adquiere solamente el derecho a un período de tiempo (con o sin indicación de fechas). El titular del “tiempo” debe anotarse con la antelación estipulada, a fin de obtener la adjudicación  de la unidad y lugar deseados. En el contrato no existe identificación alguna de la unidad, ni se le indica que será propietario. En estos casos se los incluye como miembros - a veces socios - del sistema.

 

3.-  CEMENTERIOS PRIVADOS

A)  Introducción
Para arribar al concepto de cementerio privado, utilizaremos el sistema de la exclusión, es decir que consideramos tales a aquéllos que no pertenezcan al dominio público del Estado (nacional, provincial o municipal). Se trata pues, de inmuebles que son de propiedad de los particulares, e incluso puede ser su titular el Estado, siempre y cuando se hallen bajo su dominio privado (art. 2342, incs. 1 y 3). Como el dominio privado del Estado está sometido, en general, a las reglas del derecho privado, los inmuebles que lo componen le pertenecen al Estado al mismo título y en las mismas condiciones que los pertenecientes a los particulares. De modo que la calificación de público o privado del cementerio no depende sólo de los sujetos que puedan ser sus titulares, sino, fundamentalmente, de la naturaleza de las normas que fijen su régimen.
En el ámbito legislativo, corresponde señalar que en la provincia de Buenos Aires la ordenanza general 221 del año 1978, y la ley 9094 del mismo año, autorizan el establecimiento de cementerios privados con fines especulativos o de lucro, sin connotaciones familiares o religiosas, reservándose el Estado el poder de policía mortuoria y el servicio público de inhumaciones, que es ejercido por las municipalidades. La ley 9094, al modificar la ley orgánica municipal, facultó a los concejos deliberantes para el “establecimiento de cementerios privados, siempre que éstos sean admitidos expresamente por las respectivas normas de zonificación y por los planes de regularización urbana conforme con lo que determine la reglamentación general que al efecto se dicte”.
A su vez, la citada ordenanza general 221/78, reglamentaria de la ley, exige que aquellos que deseen afectar un predio a la instalación de un cementerio, acrediten previamente el carácter de titulares del dominio sobre él, debiendo contar el proyecto de construcción con las características de las necrópolis parquizadas. Al exigir la demostración de la titularidad sobre el predio, se observa que sólo pueden disponer de tal manera quienes revistan el carácter de dueño o condóminos de aquél. No pueden imponer dicho destino al inmueble los titulares de otros derechos reales.
También regula dicha ordenanza las características físicas que debe reunir el inmueble; e impone la ausencia de restricciones religiosas, sociales, raciales o políticas. Además, las tarifas están sujetas a la previa aprobación del municipio.
Ahora bien, fuera de tales limitaciones, estos cementerios privados, que pueden pertenecer al Estado o a los particulares, se rigen fundamentalmente por las normas del derecho privado, y pueden ser objeto de derechos en favor de otras personas distintas de aquellas a quienes pertenece el cementerio, de lo cual resulta la posibilidad de utilizar una parte del inmueble, que recibe comúnmente el nombre de sepulcro o sepultura.
El tema a dilucidar consiste en determinar la naturaleza jurídica de dicha relación. Sobre todo, apreciar si el titular del derecho a la utilización del sepulcro o sepultura está investido de un derecho personal o de un derecho real. Pensamos que, con algunas salvedades que precisaremos más adelante, pueden darse ambas posibilidades, a saber:

B)  Constitución de derechos personales
En cuanto a las figuras contractuales tipificada por nuestro Código Civil, se podría acudir, no sin dificultades, a la locación o al comodato.
1.-  Locación
El contrato de locación cuyo objeto es transferir al locatario el uso y goce de la cosa arrendada (arts. 1493, 1514, 1515, 1526, 1527, 1554 y 1555, entre otros), presenta algunas particularidades que le impiden adaptarse al derecho concedido al titular de una sepultura.
En primer lugar, es práctica usual en este tipo de concesiones hacerlas a perpetuidad  o por un plazo de duración sumamente largo, que suele fijarse en 99 años. Ello en virtud de la finalidad de la sepultura o del sepulcro, que consiste en poder conservar allí los restos de personas muertas, supuestamente durante un largo término. Ahora bien, el contrato de locación tiene establecido un plazo máximo de duración de 10 años (ver art. 1505 y su nota).
Además, puede acontecer que el locatario deba emprender la construcción de la sepultura o sepulcro, en cuyo caso él no sería dueño de lo construido, ya que conforme al art. 2518 la propiedad del suelo se extiende a su profundidad y al espacio aéreo que sobre él se halla, y por no ser el dueño, tampoco podría dispones a voluntad de tales construcciones.
Entre otras desventajas, cabe advertir que los embargos o hipotecas que puedan afectar al dueño del cementerio - en el caso, locador- se trasladarían a lo edificado sobre, o por debajo, del terreno por su carácter accesorio (art. 2328), que debe seguir la suerte de lo principal (conf. art. 3110).
2.-  Comodato
El contrato de comodato o préstamo de uso, que sólo transfiere al comodatario el uso de la cosa, tampoco parece ajustarse al derecho de utilización de un espacio destinado a la inhumación de cadáveres dentro de un cementerio, porque además de presentar los inconvenientes indicados para el contrato de locación - excepto en cuanto al plazo -, es un contrato gratuito (art. 2255), lo cual no es usual en este tipo de vinculaciones jurídicas.
3.-  Sociedad
Este contrato debe ser desechado, ya que no se aprecia ni la affectio societatis, ni los aportes de los socios, y menos aún la finalidad de obtener alguna utilidad apreciable en dinero, que son características de la figura.
En la sociedad hay aportes que constituyen el capital social y que se destinan a la explotación en común, es decir, en beneficio o interés de todos los socios. El derecho del particular sobre la sepultura, al contrario, se vincula con la posibilidad de usar y gozar de una cosa, según su destino, y en beneficio propio.
4.-  Contrato innominado
Si nos  movemos en el ámbito de los derechos personales, pensamos que sólo puede dar respuesta y satisfacción a los intereses comprometidos un contrato atípico, innominado, que presente ciertas afinidades con el de locación.
Tal contrato tendría por objeto permitir a otra persona la utilización de una parcela de tierra dentro del cementerio, especialmente para la inhumación de cadáveres, y accesoriamente la posibilidad de usar otros servicios que preste el titular del cementerio, por el pago de un precio, y durante el tiempo convenido.
Normalmente se trata de un contrato de “adhesión”, cuyos caracteres salientes pensamos que son los siguientes: a) consensual (art. 1140); b) no formal, ya que la ley no ha previsto ninguna forma, y no está involucrada la transmisión de derechos reales, aunque nos parece preferible que el contrato sea formal, y dentro de esta categoría no solemne, es decir, que la forma sea exigida sólo como medio de prueba (art. 2006, por ejemplo), siendo la forma escrita la que se muestra más conveniente; c) bilateral (arts. 946 y 1138), pues genera derechos y obligaciones recíprocas; d) oneroso, ya que la prestación de cada parte se verifica en miras a obtener la que cumple la otra; e) transmisible, ya sea por actos entre vivos o de última voluntad (arg. art. 1364, 1496, 1583, 1584, 1444 y nota del 1445).

C)  Constitución de derechos reales
La falta de regulación legal de la figura no obsta a que pueda ser aceptada como causa generadora de derechos de naturaleza personal; pero, evidentemente, resulta preferible otorgar a los interesados en acceder a este sistema, la posibilidad de adquirir algún derecho real, por las mayores ventajas que otorga y la seguridad que se deriva de su publicidad registral.
Si el titular del inmueble ocupado por el cementerio pretende dispones de las sepulturas que lo componen mediante la constitución de derechos reales en favor de terceros, el asunto no es tan sencillo, porque las normas que regulan a esta clase de derechos son de orden público. Esto trae aparejado que no pueden ser dejadas a un lado por las convenciones privadas (art. 21) y, además, que no pueden crearse otros derechos reales que no sean los autorizados por la legislación, en razón del principio imperante en nuestro sistema de numerus clausus (art. 2502).
1.-  Dominio
No se muestra posible la transmisión de un derecho de dominio sobre el espacio destinado a servir de sepultura, separadamente del inmueble en que se asienta el cementerio, pues aquel espacio carecería de individualidad, de modo que no habría objeto cierto y determinado y, por ende, no estaría cubierto el principio de la especialidad en cuanto al objeto.
Además, el derecho real de dominio - fuera de las restricciones impuestas por la ley - es absoluto, lo que supone, entre otras facultades, la de disponer materialmente de la cosa. Esto último estaría prácticamente vedado a los titulares de las sepulturas, ya que todos ellos deberían ajustar su conducta al destino del cementerio, pues de lo contrario el sistema se desnaturalizaría.
2.-  Usufructo
Si bien nos parece factible que el titular del cementerio trasmita a un tercero el usufructo de un sepulcro, con el destino de inhumar allí cadáveres, este derecho real no se aviene a las necesidades de su titular.
Si no se estipuló algún plazo de duración, el usufructo es vitalicio, esto es, se extingue por la muerte de su titular (arts. 2825, 2920 y 2921) y, en el caso de las personas jurídicas, su duración no puede ser mayor al término de veinte años (arts. 2828 y 2920). Es de suponer que el adquirente del derecho sobre la sepultura lo hace no sólo con el fin de honrar a sus muertos, sino también con la intención de ser él inhumado en dicho lugar al acontecer su muerte, para de ese modo asegurarse anticipadamente un lugar para sus restos y, a la vez, evitarle un problema a sus familiares.
Dicha finalidad se desvirtúa totalmente con el derecho de usufructo, que sólo le permite usar y gozar del sepulcro por el término máximo que pueda alcanzar su propia vida - si no se estableció un plazo menor -, pero ninguna utilidad le presta más allá de dicho momento, ya que el derecho necesariamente se extingue. Además, aún cuando no haya tenido el adquirente en mira dicha finalidad, lo cierto es que el plazo se muestra demasiado breve. Por otra parte, el usufructo no es transmisible ni por actos entre vivos ni de última voluntad.
3.-  Uso
Este derecho real ha sido la figura adoptada por algunos cementerios existentes en la provincia de Buenos Aires, pero con la extraña particularidad de que se otorga un derecho a perpetuidad, o por un largo plazo. Como ello no se adecua a lo dispuesto por el Código Civil, se estipula en el contrato que la empresa propietaria renuncia expresamente a los términos del art. 1449, y se permite a los adquirentes transferir en forma gratuita u onerosa sus derechos sobre las sepulturas, previa conformidad de la propietaria, en cuyo caso se cancela el derecho del cedente y simultáneamente se constituye un nuevo derecho en favor del cesionario. Se establece también en el contrato que, en caso de fallecimiento del titular, la propietaria renuncia a lo dispuesto por el art. 2920 y que otorgará un nuevo derecho a los herederos del causante
Por nuestra parte, pensamos que el sistema resulta inseguro, ya que se pasa del campo de los derechos reales al de los derechos personales, los que están expuestos a sufrir las consecuencias de un embargo o una hipoteca que pese sobre el inmueble de la propietaria y, además, en el tránsito de una situación a otra se pierde el ius praeferendi, característico de los derechos reales; sin perjuicio de otras consecuencias.
El art. 2502 dice claramente que cuando se modifican las normas que rigen los derechos reales reconocidos, las cláusulas valdrán como constitución de derechos personales, “si como tal pudiese valer”. En el caso que nos ocupa, al estar prohibida la cesión del derecho de uso (art. 1449), la cláusula ni siquiera puede tener validez como derechos de carácter personal (art. 953), por lo que los subadquirentes del derecho a la sepultura transmitido por un usuario no tendrán ninguna acción para reclamar el cumplimiento de lo pactado. Además, también lo atinente al derecho sucesorio se inspira en principios de orden público.
4.-  Habitación
Como este derecho real se refiere a una casa, y a la necesidad de que habiten en ella el titular y su familia (arts. 2848 y 2963), tampoco su constitución es viable como medio para otorgar derechos sobre una sepultura o un sepulcro.
5.-  Condominio
El derecho real de condominio presenta un obstáculo insalvable, pues al no estar prevista por la ley la indivisión forzosa, cualquiera de los condóminos podría solicitar en cualquier tiempo la división de la cosa (art. 2692), lo que en los hechos significaría la partición en especie de la totalidad del cementerio - resultado antifuncional que tampoco sería aceptado por las autoridades municipales -, o su venta en forma privada o en subasta pública, circunstancia que también desnaturalizaría el sistema.
Aún cuando se hubiese pactado la indivisión, el contrato no podría exceder el término de cinco años, y sería necesaria su renovación permanente (art. 2693), sistema que torna inseguros los derechos de los restantes comuneros.
Otro inconveniente que presenta el condominio es que cuenta con el sistema de ius prohibendi o derecho de veto, incompatible con la utilización por todos de las áreas del cementerio. Según el art. 2680, “la oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer” respecto a los actos materiales o jurídicos sobre la cosa común o sobre la menos parte de ella. Pensamos que el régimen de los cementerios requiere un sistema que permita adoptar decisiones de manera más elástica y flexible.
6.-  Propiedad horizontal
En el derecho vigente, tal como lo sostuvimos en una ponencia presentada en las XI Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, agosto de 1987), pensamos que el derecho de propiedad horizontal es el que mejor se ajusta a las necesidades de los adquirentes de sepulturas dentro de los cementerios privados, ya que aquéllas constituyen las partes exclusivas, y el resto del inmueble las partes comunes.
La figura, que es adoptada por un cementerio privado de la provincia de Buenos Aires, ha sido criticado por Scotti(h), con apoyo en el texto del art. 1 de la ley 13.512. Afirma que no se da aquí el edificio que constituya la construcción divisible jurídicamente, ni menos aún pisos o departamentos, sin que la existencia de nichos o bóvedas pueda asimilarse a tales conceptos.
Por nuestra parte, no encontramos que el texto de dicho artículo se oponga a la afectación del cementerio al régimen de la ley 13.512. Si bien alude a pisos o departamentos, lo que parecería indicar que el único destino posible es el de vivienda, la doctrina admite en forma casi unánime que el inmueble pueda tener otros destinos bien diversos, en tanto se cumplan los requisitos legales, ante la ausencia de norma alguna que prohiba esa afectación o determine que las unidades solamente podrán ser destinadas a vivienda.
Es así que Mariani de Vidal refiere que las unidades pueden tener como destino el de oficinas, consultorios, locales comerciales, un mercado, o un garaje, aunque en este último caso el “pasaje común” a que alude la ley se materialice en un montacargas.
Los requisitos exigidos por la ley, en lo que respecta a las unidades exclusivas o privativas - en el caso de la sepultura -, consisten en la llamada “independencia funcional” , es decir, que cada unidad sea autónoma y se baste a sí misma para satisfacer el fin al cual va a ser destinada, y que tengan “salida a la vía pública”, ya sea directamente o por un pasaje común (pasillo, escalera, etc.), pues no resultan aplicable la servidumbre real de paso.
Pues bien, establecido el destino en el Reglamento de Copropiedad y Administración - lo cual es obligatorio (art. 3, incs. 4 y 5, decreto 18.734/49) -, en tanto la construcción del sepulcro o sepultura posibilite la satisfacción del destino fijado, el obstáculo es inexistente. Por otro lado, no parece difícil imaginar la construcción de un camino que sirva de salida común a la vía pública a los distintos titulares de esta especie de unidades.
En cuanto a las cosas comunes, cabe mencionar especialmente al terreno, y después a todas aquellas que sean de uso común o indispensables para mantener la seguridad del cementerio, conforme lo determina el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya enumeración tampoco es taxativa.
Cabe tener en cuenta que, a diferencia de lo que acontece con el condominio, el marco de la ley 13.512 está previsto para facilitar la convivencia entre numerosas personas. Además, a los efectos de dicha ley, está derogado el art. 2693, que sólo autorizaba a pactar la indivisión por el término de cinco años (art. 18, ley cit.), lo cual revela las ventajas que proporciona este derecho sobre el condominio, al desaparecer el peligro de que alguno de los integrantes del sistema solicite la partición.
La prescripción adquisitiva de sepulcros, que tantas dudas y polémicas suscitó respecto a la adquisición de derechos sobre cementerios del dominio público, resulta totalmente compatible con los sometidos al régimen del derecho privado.
Entendemos que resulta inaplicable en la especie el art. 219, inc. 2, del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación, que establece la inembargabilidad de los sepulcros, excepto cuando el crédito corresponda a su precio de venta, construcción o suministro de materiales. Ello porque dicha norma ha sido pensada teniendo como objetivo a los sepulcros existentes en los cementerio públicos, no a los cementerios privados.
Además, de no ser así, la norma en cuestión, de carácter adjetivo y local, sería inconstitucional por modificar una materia propia de leyes nacionales, como lo son el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, donde el patrimonio del deudor es la prenda común de os acreedores y, además, es de la esencia de la propiedad horizontal la afectación de la cosa al pago de las expensas comunes. Habría, pues, una violación de los arts. 31 y 67, inc. 11, de la Constitución Nacional, si se formulara una interpretación diferente de la propuesta sobre el alcance de la norma procesal.
Por último, como se trata de la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, los actos jurídicos respectivos deben ser inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponibles a terceros de buena fe (arts. 2505; y 2, inc. a), ley 17.801). A tal efecto, para un mejor funcionamiento del sistema, pensamos que la autoridad administrativa deberá arbitrar los medios para la apertura de un folio especial, independiente del asignado al cementerio, que permita tomar conocimiento de la ubicación de la sepultura y de las condiciones del derecho de su titular.
La circunstancia de que el terreno necesariamente deba ser común no debe erigirse en un impedimento a la aplicabilidad de la ley 13.512 en los cementerios privados, pues no hay que perder de vista las particularidades que reviste el objeto de la propiedad horizontal. Es así que desde el punto de vista de la ubicación topográfica de la “parte privativa” sometida al régimen de la citada ley dentro del conjunto, la doctrina se ha visto precisada de recurrir a la idea o figura del “espacio o cubo de aire”.
D.-  El Proyecto de Unificación
El Proyecto de Unificación  de la Legislación   civil y Comercial, aprobado por la Cámara de Diputados de la Nación, resuelve el problema, en nuestro criterio, de manera satisfactoria.
En dicho proyecto, el nuevo art. 2617, en la parte que nos interesa, establece: “En los clubes de campo, parques industriales, centros de compra, cementerios privados u organizaciones similares, que se sometan al régimen de la propiedad horizontal, sólo serán necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido, con sus accesiones. El reglamento de copropiedad podrá establecer limitaciones edilicias o de otra índole”.
Según cabe apreciar, se admite legislativamente la posibilidad de que el régimen de los cementerios privados se someta al sistema de la ley 13.512. Se establece que no todas las partes del terreno serán comunes, sino aquéllas que sirvan de acceso o comunicación, o en las cuales haya instalaciones de uso compartido. En lo que concierne a los cementerios, se pretende así salvar la objeción a que hicimos referencia la tratar el punto, que para nosotros no es tal, pues sostuvimos que pueden coexistir la copropiedad sobre el terreno y la exclusividad sobre las sepulturas, del mismo modo que en un edificio son comunes los techos, pisos, y los muros, y privativas las unidades que están entre ellos.
Es destacable también la expresión del artículo proyectado “que se sometan al régimen de la propiedad horizontal”, lo que denota que no es imperativo el sometimiento a dicho régimen, sino que queda librado a la libertad contractual de las partes. Coincidimos con este criterio, ya que somos partidarios de que, en la medida de lo posible, sea el principio de la autonomía de la voluntad el que determine el régimen al cual las partes quieran someterse.

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